鄭州房地產開發企業財務疑難處理財務風險分析及財務外包 詳情聯系關經理 156 3880 9913 1、開發產品成本采用制造成本法核算 2、營業收入要根據不同的經營方式進行確認。 營業收入要根據不同經營方式具體確認。一般說來有以下方式： (1)對房地產開發企業開發的土地及商品房，在所有權移交后將結算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業收入的實現， (2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位驗證后，即確認為營業收入的實現； (3)出租房屋時，承租方根據合同規定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業收入的實現； (4)以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業收入的實現。 3、土地使用權要根據不同的開發目的進行不同的賬務處理 涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業的無形資產進行核算；二是企業在從事開發項目的開發經營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發產品的成本。 4、出租房產作為企業存貨核算。房地產開發企業的出租開發產品，作為企業的存貨進行核算，在報表上流動資產存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發產品也應該作為存貨）  房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。 1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式: 應納稅額=營業稅×稅率。 3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式: 應交教育費附加額=營業稅×3%。 4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個人所得稅 6、企業所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。 （2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）企業所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率征收企業所得稅。 7、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。 8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。 ============================================= “臣請為王言樂：今王鼓樂于此，百姓聞王鐘鼓之聲，管籥之音，舉疾首蹙頞而相告曰：‘吾王之好鼓樂，夫何使我至于此極也？父子不相見，兄弟妻子離散。’今王田獵于此，百姓聞王車馬之音，見羽旄之美，舉疾首蹙頞而相告曰：‘吾王之好田獵，夫何使我至于此極也？父子不相見，兄弟妻子離散。’此無他，不與民同樂也。今王鼓樂于此，百姓聞王鐘鼓之聲，管籥之音，舉欣欣然有喜色而相告曰：‘吾王庶幾無疾病與？何以能鼓樂也？’今王田獵于此，百姓聞王車馬之音，見羽旄之美，舉欣欣然有喜色而相告曰‘吾王庶幾無疾病與？何以能田獵也？’此無他，與民同樂也。今王與百姓同樂，則王矣。” |